집을 알아보고 다닐 때 주위 사람들로부터 가장 많이 들었던 조언, 바로 ‘ 등기부등본 (등기사항전부증명서)’을 잘 살펴봐라!’입니다. 그런데 등기부등본을 아무리 들여다봐도 이 집이 좋은 집인지, 위험한 집인지는 둘째치고 어려운 용어들을 이해하기 어렵죠. 지금부터 등기부등본에서 볼 수 있는 부동산 기초 용어들을 알아봅니다.
등기부등본(등기사항전부증명서)은?
등기부등본이란 ‘부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부’(출처: 대한민국 법원 인터넷 등기소)를 말합니다. 즉, 토지나 건물 등 부동산 매물은 누가 소유하고 있는지, 해당 매물을 담보로 한 채무는 없는지 등을 기재한 ‘부동산의 신분증’입니다.
등기부등본은 대한민국 법원 인터넷 등기소에서 간단한 회원 가입 후 열람은 700원, 발급은 1,000원에 받으실 수 있습니다.일반 주택은 ‘토지 등기부’와 ‘건물 등기부’를 별도로, 아파트, 오피스텔, 다세대 주택, 상가 등 여러 세대가 거주하는 집합 건물은 토지와 건물 등기부가 합본된 ‘집합건물 등기부’로 확인하시면 됩니다. 단, 다가구 주택은 여러 세대가 거주하더라도 건물의 소유주는 다수일 수 있는 단독 주택으로 분류되어 일반 주택처럼 토지, 건물 등기부를 모두 확인하시면 됩니다. 등기부등본의 내용은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데요. 각 부분별로 어떤 용어들이 있는지 살펴볼까요?
표제부는 해당 부동산의 소재와 용도, 면적 등의 현황이 기재되어 있는 부분입니다. 부동산을 계약할 때 표제부에서는 내가 계약하려는 그 부동산의 소재지와 일치하는지를 잘 살펴봐야 합니다. 그리고 살펴보고자 하는 매물이 집합건물이라면 대지권도 확인해야 합니다.
대지사용권(대지권)은 주로 아파트나 빌라 등의 집합 건물 등기부등본에서 볼 수 있는 용어로, 대한민국 법원 인터넷 등기소에서는 ‘구분건물 소유자가 그 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리’라고 정의합니다. 쉽게 말해 본인이 계약하려는 집합건물이 세워진 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는 것이죠. 집합건물은 다수가 구분에 따라 소유권을 가지고 있기 때문에 대지권 비율에 따라 대지지분을 가지게 됩니다.
앞서 집합건물 등기부는 토지 등기부가 합본되어 있다고 말씀드렸는데요. 바로 이 ‘대지권’ 항목이 포함된 표제부의 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’, ‘대지권의 표시’가 집합건물의 토지 등기부 현황을 나타내고 있는 것이라 하겠습니다. 따라서 집합건물의 표제부를 볼 때는 이 대지권을 잘 살펴보셔야 합니다. 특히 2가지 눈 여겨볼 포인트가 있습니다.
1.집합건물 등기부등본의 표제부에 ‘대지권의 표시’ 부분이 없거나 ‘대지권 미등기’라는 표시가 있다.
2.대지권의 표시 항목에 ‘토지에 관하여 별도 등기있음’ 문구가 있다.
1의 경우에는 구분건물 소유자가 토지에 대한 소유권이 없거나 여러 사정으로 등기 절차가 지연된 경우입니다. 2의 경우에는 대지권이 설정된 토지에 근저당권 설정 등이 걸려있는 경우입니다. 2가지 경우 모두 자세한 부분은 해당 토지에 대한 별도 등기부를 확인해보아야 하지만 추후 많은 문제를 야기할 수 있습니다. 예를 들어 토지에 근저당권이 설정되어 있다면 매물이 경매로 넘어갔을 때 후순위로 밀려 보증금을 제대로 받지 못할 수도 있죠. 따라서 이 2가지 문구가 있는 경우에는 꼭 별도의 토지등기부로 상황을 제대로 파악하신 후에 계약을 고려해보시는 것이 좋아요.
근린생활시설은 주택가에서 주민들의 편의를 위해 만든 상가 또는 사무실 용도인 경우 근린생활시설이라고 표시됩니다. 월세나 전세를 구해보신 분들은 ‘근생’건물이라는 이야기 들어보신 적 있으실 거예요. 근생은 ‘근린생활시설’을 줄여 말한 것으로, 주로 빌라 등의 집합건물의 등기부등본 표제부에서 볼 수 있는데요.
그런데 일부 임차인들이 수익을 위해 이 근린생활시설을 주택으로 불법 개조하여 임대하는 경우가 있습니다. 또 이렇게 불법 개조된 매물은 시세보다 조금 싸게 시장에 나오기 때문에 잘 모르고 계약하시는 분들이 많다고 해요. 하지만 이렇게 근린생활시설로 용도가 등록된 매물은 일단 시중은행에서 전세자금 대출이 되지 않습니다. 전세자금 대출은 건축물의 용도가 주택인 경우에 받을 수 있기 때문이죠. 또 싱크대 설치도 불법입니다.
마지막으로 부동산 중개 수수료, 이른바 복비가 일반 주택보다 비싸질 수 있습니다. 공인중개사 법에 따르면 주택의 부동산 중개 보수는 거래금액의 최대 0.6% 이하로, 한도액도 정해져있는데요. 주택 외 건물은 0.9% 이하로 정해져있기 때문입니다. 따라서 등기부등본에 근린생활시설 표시가 있다면 해당 용도로 등록된 층이 몇 층인지, 내가 계약하고자 하는 매물 층수의 용도는 주택으로 되어있는지 확인 후 계약하시길 바랍니다.
갑구는 매물의 소유권에 대한 정보가 기재되는 항목입니다. 부동산 계약을 할 때는 이 갑구를 특히나 주의 깊게 봐야 하는데요. 먼저 내가 지금 계약하려고 하는 집주인이 해당 매물의 실 소유자인지를 확인해봐야 합니다. 또 소유 지분이 나눠져 있지는 않는지, 소유주가 여러 명이라면 지분은 어떻게 나눠져있는지 등을 확인해야 합니다. 일반 건물이라면 토지 등기부와 건물 등기부의 소유주가 같은지도 꼭 확인하시는 것이 좋아요!
그리고 만약 계약하려는 매물 등기부의 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 경매개시결정 등의 단어가 있다면 계약을 중지하시길 추천드려요. 각각의 단어가 어떤 뜻인지 자세히 확인해볼게요.
압류 vs. 가압류 vs. 가처분 : 먼저 가압류는 개인인 채권자가 채무자의 재산 등 어떤 목적물을 임의로 처분하지 못하도록 막아두는 임시 조치입니다. 압류 역시 목적은 동일한데요, 단, 채권자가 행정기관입니다. 주로 국세 등의 세금이 체납된 경우, 채무자가 부동산을 처분하지 못하도록 막아놓은 것이죠. 압류의 경우, 경매 등의 강제 집행 절차도 국가기관에서 직접 처리합니다.
가압류의 경우에는 바로 부동산이 경매 등에 강제집행 절차에 들어가는 것은 아닌데요. 소송을 통해 압류 절차가 시작되어야 강제 집행 절차도 시작되는 것입니다. 하지만 가압류가 바로 집행이 되는 것이 아니라 해도 안전한 것은 절대 아닙니다. 가압류가 걸려있는 부동산을 임대했다가 채무가 제대로 해결되지 않아 경매에 넘어가면 가압류를 건 채무자의 부채를 먼저 돌려주기 때문에 지불한 임차보증금을 제대로 돌려받을 수 없을 가능성이 큽니다.
반면 가처분은 금전채권 이외의 청구권에 대한 강제집행을 보전하기 위한 것입니다. 앞서 소개한 가압류가 매물을 통한 금전, ‘돈’을 변제받기 위한 절차였다면, 가처분은 그 외의 것, ‘매물의 소유권’ 등을 처분하지 못하도록 막아두는 임시 조치입니다.
가등기 vs. 예고등기 : 가등기와 예고등기는 모두 예비 등기의 한 종류인데요. 가등기란 본등기보다 앞서 선순위를 확보하기 위한 조치입니다. 이때 가등기만으로는 효력이 없지만 추후 본등기 시에 순위보전 효력이 있기 때문에 가등기보다 후순위는 말소 처리가 됩니다. 만약 가등기가 걸려있는 매물의 매매를 진행했다가 가등기가 본등기 되었을 경우 나의 소유권은 효력을 잃게 됩니다.
예고 등기는 소유권에 대한 소송이 제기된 경우 수소법원에서 이를 제3자에게 알리기 위해 한 등기입니다. 예고 등기는 경고를 위한 등기로, 사실상 물권변동에는 아무런 효력이 없습니다. 등기의 말소나 회복을 위한 소송이 제기되었을 뿐이니까요. 하지만 이러한 경우 매물의 소유권을 두고 분쟁이 이뤄지고 있다는 이야기이므로 역시 계약을 재고하시는 것이 좋습니다.
경매개시결정
만약 등기부등본 갑구에 임시 경매개시결정 또는 강제경매개시결정이라는 항목이 들어가 있다면 이는 법원에서 경매 신청이 적합하다고 판단하여 경매의 절차를 시작한다는 이야기입니다. 압류도 동시에 진행됩니다. 이런 표시가 기재된 매물은 바로 계약을 접으시는 것이 정신건강에 이롭습니다.
을구는 소유권을 제외한 그 외 권리관계에 대한 정보가 기재됩니다. 을구에서 볼 수 있는 용어들은 전세권, 저당권(근저당권), 지역권, 지상권 등인데요. 하나씩 집어보며 자세히 봐야 할 사항은 무엇인지 확인해볼게요.
전세권은 전세금을 지급하고 해당 매물을 용도에 따라 사용하며, 해당 매물에 대해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 임차인이 본인의 보증금을 보호받기 위한 권리 중 하나로 전입신고, 확정일자와 함께 많이 사용되는 방법인데요. 전세권을 설정하면 해당 매물의 등기부등본에 해당 내용이 기재됩니다. 따라서 계약하려는 등기부 을구에 전세권 설정이 표시되어 있다면 본인보다 먼저 임대를 계약한 임차인이 있고, 변제 과정 중 본인의 순위가 해당 임차인보다 밀릴 수 있음을 추측해볼 수 있습니다.
근저당권(저당권) : 사실상 위에 말씀드린 압류, 경매 등은 일반적인 임대 계약에서는 쉽게 볼 수 없는 용어지만, 지금 알아볼 근저당권이나 저당권은 오히려 없는 등기부를 찾기가 더 힘들 정도로 많이 사용됩니다. 쉽게 보면 임대인(집주인)이 해당 건물이나 매물을 담보로 대출을 받은 내역입니다. 이러한 근저당권이 있을 경우에도 집이 경매로 넘어가면 대출을 해준 금융기관, 주로 은행에서 먼저 선순위채권으로 변제를 해가고 세입자의 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다.
때문에 임대로 계약을 할 때는 가능한 근저당권이 없는 집을 계약하는 것이 가장 좋은데요. 앞서 말씀드렸듯이 이 근저당이 없는 매물을 찾는 것이 참 어렵다 보니 근저당권이 없는 집만을 보게 되면 지하철역과의 거리라든지, 해가 들어오는 방향이라든지 내가 원하는 추가적인 조건을 맞추기가 매우 어려워집니다. 에디터처럼 전세금 대출을 끼고 구한다면 더욱 더 어려워지죠. 이 때문에 근저당권 분석이 필요한 것입니다. 근저당이 있어도 담보 물건의 시세와 대출 금액에 따라 보증금이 안전한 매물도 있기 때문이죠.
등기부등본에서 볼 수 있는 부동산 기초 용어들과 함께 주의해야 할 용어들을 집어보았습니다. 간단히 정리해보자면 등기부등본에서 살펴볼 사항은 크게 아래 사항들입니다.
1. 내가 계약하려는 집이 집합건물인지, 일반 건물인지 확인한 후 집합건물이라면 집합건물 등기부를, 일반 건물이라면 토지와 건물 등기부를 모두 확인하세요.
2.표제부에서는, ① 계약하려는 매물의 소재 지번이 맞는지 ② 집합건물이라면, 대지권 표시가 있는지 ③ 내가 거주하려는 집의 용도가 ‘주택’인지 (근린생활시설은 아닌지) 확인하세요.
3.갑구에서는 ① 내가 계약하려는 사람과 소유주가 동일한지 ② 소유권에는 문제가 없는지를 확인하세요.
4.을구에서는 나보다 선순위인 채권이 없는지(전세권, 근저당 등)를 살펴보세요.
마지막으로 많은 공인중개사분들이 등기부등본을 미리 챙겨주시는데요. 채권은 단 하루 차이로도 순위가 달라진다고 합니다. 따라서 계약하는 당일, 가능하면 직전에 직접 등기부를 떼보시길 바랍니다. 등기부등본만 잘 봐도 부동산 계약의 절반은 성공한 것이라고들 합니다. 모르는 용어가 보이면 꼭 확인해보셔서 등기부등본이 깨끗한 좋은 집 구하시길 바랍니다.
