8.2 부동산 정책 나에게는 어떤 영향이 있을까? (2)

서울에서 내 집마련. 얼마나 걸릴까?
내 상황에 맞춰 알려주는 부동산 전문가의 명쾌한 청약, 대출 정리

1. 청약제도 개편…서울 내 아파트 청약하려면?

 

서울 청약 1순위되려면 통장 2년 보유해야. 가점제 적용 확대 

 

8·2 부동산대책에서 청약제도는 실수요자를 최대한 우대하는 방향으로 개편되었다. 1순위 자격 요건을 강화하고 가점제* 적용을 확대하였다. 예비입주자 선정시에도 가점제를 우선 적용하도록 했디. 즉, 필요하고 준비된 사람의 당첨 확률을 높이고, 추첨을 통해 운 좋게 당첨될 가능성을 낮췄다. 

 

부동산 대책

1) 1순위 자격 요건 강화 (투기과열지구, 조정대상지역 해당)  

국민주택과 민영주택 모두 1순위 자격을 위한 청약통장 가입기간 조건을 수도권 1년, 지방 6개월에서 일괄적으로 2년 이상으로 강화하였다. 국민주택 납입횟수 조건도 수도권 12회, 지방 6회 이상에서 일괄적으로 24회 이상으로 강화하였다. 

 

2)  가점제 적용 확대 (투기과열지구, 조정대상지역 해당) 

민영주택 공급시 무주택 실수요자에게 우선 공급하는 가점제 비율을 상향 조정하였다. 조정대상지역의 경우, 85m2 이하일 때 현재 40%에서 75%로, 85m2 초과일 때 현재 0%에서 30%로 강화하였다.
투기과열지구의 경우, 85m2 이하일 때 현재 75%에서 100%로 강화하였다 (85m2 초과는 현행 50%를 유지)

 

부동산 대책

3)  민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 (전국 해당)

청약 당첨자가 계약을 포기해서 발생하는 미계약분에 대해서도 변경됐다. 기존에는 예비입주자를 추첨제로 선정했지만, 이를 가점제를 우선 적용하여 선정하도록 했다.

이번 개편안은 주택공급규칙 개정 및 청약시스템 개선 후 9월 중 시행될 예정이다. 

    *가점제: 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간을 점수화하여 점수순으로 입주자를 선정

 

2. 주택 대출, 무엇이 바뀐건가요? 

 

대출의 경우 주택 위치와 주택담보대출 보유 여부에 따라 많은 변화가 있다. 단, 기존에 보유한 주택담보대출(주담대)이 없다면 주택을 몇 채 보유하고 있는지는 상관없다. 

 

부동산 대책
[강화된 지역별 LTV, DTI 규제비율] 

1.주담대 미보유 세대

 

투기과열지구 및 투기지역의 경우 기본 LTV*, DTI**를 일괄적으로 40%로 적용한다. 만약 서울·과천·세종시에서 집을 5억원에 구매한다고 가정하면, 받을 수 있는 최대 대출금액은 2억원이다. 일반 주택담보대출 뿐만 아니라 분양 등의 집단대출도 마찬가지이다. (단, 이주비, 중도금 대출은 DTI 적용을 배제한다.)

조정대상지역의 경우 LTV 60%, DTI 50%이 적용된다.
그 외 수도권은 LTV 70%, DTI 60%로 유지된다. 다만, 서민실수요자***는 10%p씩 완화된다.  

 

 

2.주담대 1건 보유 세대   

 

투기과열지구, 투기지역은 기본 LTV, DTI를 일괄적으로 30%로 적용, 조정대상지역은 LTV 50%, DTI 40%를 적용한다.
또 투기지역 내 차주당 담보대출 1건으로 제한됐던 규제가 세대당 1건으로 변경된다. 즉, 이전에는 한 세대 내에 여러 세대원이 추가 대출이 가능했지만, 이제는 한 세대 내에서는 1건의 주담대가 가능한 셈이다. 

다만, 투기지역 외에서 추가 대출을 받을 때는 제한받지 않는다. 예를 들어 강남구 (투기지역) 주택을 담보로 대출을 받은 사람이 동작구(투기지역 미포함, 투기과열지구) 주택을 담보로 대출을 받는 것은 가능하다.  

 

국토교통부는 이번 부동산 대책을 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행하겠다고 밝혔다. 하지만 이미 금융권에서는 빠르게 시행되고 있다.

 

부동산 대책
[서울에서 5억원짜리 집을 구입하는 경우 필요한 금액] 


*LTV (Loan-to-Value): 주택가격 대비 대출금 비율. 예를 들어 5억원짜리 주택을 담보로 2억원의 대출을 받았으면 LTV는 40%이다.
**DTI (Debt-to-Income): 총부채상환비율. 소득 대비 대출상환금 비율. 예를 들어 연봉 5천만원인 사람이 매년 대출 상환금으로 2천만원을 갚고 있으면 DTI는 40%이다.
***서민 실수요자: 1) 무주택세대주, 2) 부부 합산 연소득 6천만원 (생애최초구입자 7천만원) 이하, 3) 주택가격 투기과열지구, 투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하 

 

글: 박홍민
검수: 부국증권 부동산금융팀 주성운 차장
편집: 이유미 기자

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