8.2 부동산 정책 나에게는 어떠한 영향이 있을까? (1)  

부동산 전문가에게 가장 많이 물어보는 질문 6가지

 

부동산 대책

 

최근 8.2 부동산 정책 발표 이후 언론에서는 연일 관련 기사들을 쏟아내고 있다. 하지만 과연 나에게는 어떠한 영향이 있을까? 부동산 전문가에게 많이 물어보는 질문들을 6가지 뽑아 Q&A 형태로 정리해보았으니 나에게 해당되는 질문만 골라 확인해보자.   

 

Question 1. 왜 부동산 매매를 제한하는 정책이 나오게 되었나?

 

A:주택시장 과열이 더 확산되기 전에 불을 끄는 게 시급하다는 판단

 

서울 중심으로 주택시장이 과열되고 이러한 양상이 과천, 세종시 등으로 확산하는 경향을 보인다는 것이 정부의 설명이다. 다주택자의 추가적인 주택구매가 크게 늘어나고, 조합원 분양권 거래가 크게 증가하는 등 투기목적의 수요가 주택시장에 다수 유입되어서 과열 양상을 보이고 있고, 이러한 과열 양상이 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하고 주거 안정성을 저해한다는 판단을 한 것이다. 다만, 다주택자의 추가적인 주택구매가 크게 늘어난 것이 차익을 노리고 구매하는 투기목적 수요가 크게 늘어나서가 아니라, 고령인구가 임대수익 등을 얻기 위해 구매하는 수요가 늘어난 것이라는 반대 의견도 존재한다. 
  

전체 주택거래량에서 기 유주택자(1주택 이상)가 차지하는 비중이 2006년 ~2008년 31.3% 수준에서 2013년부터는 43.7%로 증가

그 중 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 2016년부터 동기대비 2배 이상 증가

부동산 대책
[주택거래량에서 다주택자가 차지하는 비중 추이]  
출처: 8.2 대책 정부 발표문서 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안' 

 

Question 2. 모든 지역이 다 영향을 받는 건가? 

 

A: 서울 25개 구 전역과 경기 과천, 세종을 투기과열지구로 지정

 

지역마다 영향을 받는 정도가 다른데 서울의 경우 25개구 전부 투기과열지구 안에 포함되어 있고, 그 중 강남, 서초, 송파를 포함한 11개구는 투기지역으로 포함되어 있어 영향을 많이 받는다. 그림에서 볼 수 있듯이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 존재한다.

부동산 대책

부동산 대책

 [투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역]

 

Question 3. 현재 무주택자인데 주택 구입을 고민하고 있다. 어떤 영향이 있는 건가?    
 

A: 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주해야 양도세 비과세
 

부동산 대책

 

2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하라는 요건을 만족시키면 양도세 비과세를 받을 수가 있는데 이 요건에 2년 이상 거주라는 조건이 추가되었다. 거주 목적인 사람의 경우 크게 영향을 받지 않겠지만 순수 투자 목적인 경우 비과세를 받기가 어려워졌다. 단, 조정대상지역의 경우만 해당되며 2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 적용된다. 

 

대출은 거주 목적이던 투자 목적이던 영향을 많이 받게 되었다. 투기과열지구, 투기지역의 경우 LTV, DTI가 40%로 적용되어, 서울 등의 지역에서 주택을 구입시 대출 받을 수 있는 최대 금액이 상당히 줄어들었다. 단, 서민 실소유자의 경우 LTV, DTI 모두 50%로 완화된다. 대출받을 수 있는 금액이 줄어드는 것은 구입할 수 있는 주택의 범위가 줄어드는 것은 물론이고, 요즘 같은 저금리로 대출을 받을 수 있는 시대에는 투자 수익률에 확실히 악영향을 끼치는 요소이다. 

 

Question 4. 주택을 소유하고 있는데, 주택 추가 구입을 고민한다면? 
 

A: 2018년 4월 1일 이후부터 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 양도세 가산

 

조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세가 중과되었고, 장기보유특별공제 (3년 이상 보유시 보유기간에 따라 공제) 적용이 배제되었다. 1주택자가 주택을 추가로 구입해서 2주택자가 되는 경우 양도할 때 양도세가 10%p 가산되며, 3주택자의 경우는 양도세가 20%p 가산된다 (기본세율은 6~40%이다). 단, 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택은 이번 대책에도 제외된다. 2018년 4월 1일 이후부터 양도하는 주택부터 적용한다. 

 

부동산 대책

 

더 많이 영향을 받는 것은 대출이다. 투기과열지구와 투기지역의 경우 (즉, 서울, 과천, 세종) LTV, DTI가 30%로 적용된다. 단, 대출 관련 구분 기준은 주택 보유 여부가 아닌 주택담보대출 보유 여부라서, 다주택자의 경우여 보유한 주택담보대출이 없으면 무주택자와 동일하게 LTV, DTI가 40%로 적용된다. 또한 투기지역 내 차주당 담보대출 1건으로 제한되고 있던 것이, 세대당 1건으로 기준이 강화된다. 단, 투기지역 외에서 대출을 추가로 받을 때는 제한받지 않는다.
 

Question 5. 양도세 중과되지 않으려면 새 집을 구매 전 현재 집을 먼저 팔아야 하나?
 

A: 아니다. 3년 이내 기존 주택을 팔면 양도세 중과세 대상에서 제외된다.  

새 집을 사서 2주택자가 되었어도 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우에는 양도세 중과세 대상에서 제외된다. 2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시는 다음과 같다. 

 

부동산 대책

 

일정가격 이하 주택: 기준시가 1억 이하 주택, 지방 3억 이하 주택 
장기임대 주택: 일정 호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서, 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택
상속 주택: 상속일로부터 5년 경과되지 않은 주택
장기 사원용: 종업원에게 10년 이상 무상 제공 주택
근무 형편: 근무상, 취학, 질병 요양 등 사유로 1년 이상 거주하고 문제가 해소된 후 3년 이내 팔 경우
혼인/노무보 봉양: 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
가정어린이집: 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용한 주택
일시적 주택: 새 집을 산 후 3년 이내 기존 주택을 팔 경우 

 

Question 6. 실수요자인 나한테도 불리하지 않을까? 
 

A: 투기 목적은 확실히 불리. 서민층 무주택 세대, 공적임대주택, 신혼부부 분양형 공공주택 등의 계획을 지켜보기로 

 

부동산 대책

 

투기 세력 제한 및 대출 제한 등이 더 강조된 면이 있지만, 청약제도의 개선은 실수요자에게 확실히 장점이 많은 정책이다. 또한 서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%포인트 상향 적용(60%)과 정책모기지 공급을 통해 자금조달 어려움을 최소화할 계획이고, 주택 공급에서도 공적임대주택 연 17만호 공급 및 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규 건설 등의 계획을 갖고 있다고 밝혔다. 이는 9월 중 주거복지 로드맵을 통해 세부내용 발표할 예정이라고 하니 주거복지 로드맵 발표 후 얼마나 실수요자들을 위한 대책인지 정확한 판단이 가능할 것으로 보인다. 

 

 

 

 

글: 박홍민
검수: 부국증권 부동산금융팀 주성운 차장

박홍민
보다 많은 사람들이 돈에 끌려다니기보다 돈을 잘 다루길 바라는 마음에서 핀다를 공동창업했습니다. 핀다를 통해 사람들이 갖고 있는 크고 작은 금융 고민들을 답해주는 것이 목표입니다. 서울대학교에서 경제학 학사, University of Pennsylvania에서 부동산 전공으로 도시계획석사를 받았으며 미래에셋자산운용에서 글로벌자산배분펀드를 담당하였습니다.
박홍민

박홍민

보다 많은 사람들이 돈에 끌려다니기보다 돈을 잘 다루길 바라는 마음에서 핀다를 공동창업했습니다. 핀다를 통해 사람들이 갖고 있는 크고 작은 금융 고민들을 답해주는 것이 목표입니다. 서울대학교에서 경제학 학사, University of Pennsylvania에서 부동산 전공으로 도시계획석사를 받았으며 미래에셋자산운용에서 글로벌자산배분펀드를 담당하였습니다.