부동산 P2P, 부동산 PF 주력 투자와 대출 위험 분석

부동산 PF란?
 

 

PF(project financing)은 본래 사업성은 있으나 담보가 없는 사업 또는 사업자에 대해 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법이다. 이 때 자금을 투자 받은 사업자는 수익성이 높은 사업에 투자한 뒤 이후 나오는 이익으로 채무를 갚아 나간다. 보통 대규모 투자가 요구되는 가스, 석유와 같은 에너지 개발이나 도로, 항만, 발전소와 같은 사회간접자본 투자에 많이 활용되며 프로젝트 자체를 담보로 장기간 대출을 해준다. 따라서 즉시 확인할 수 있는 담보 대신 프로젝트 자체의 사업성을 면밀히 평가하는 작업이 필수적이다.
부동산 PF도 마찬가지로 완공건물의 미래수익을 평가해 돈을 빌려주는 방식이기 때문에 미래수익 즉, 프로젝트의 성공 여부를 면밀히 따지는 과정이 필요하다. 그렇지 않을 경우 투자자가 제때 투자금을 회수하지 못하는 상황이 벌어질 수도 있기 때문이다.

 

부동산 PF에 대한 P2P투자가 위험한 이유는?
 

 

부동산 PF에 대한 P2P투자가 고수익 투자상품으로 최근 많은 주목을 받는 가운데, 연체율 등으로 위험성이 대두되고 있다. 왜냐하면 많은 P2P업체가 부동산 PF의 가치를 제대로 평가할 수 있는 시스템을 갖추고 있지 않기 때문이다. 아직 P2P업체들이 고객신용정보 및 신용평가 노하우를 충분히 보유하지 못한 상태이고 각 업체별로 부실관리 능력을 판단할 수 있는 역량이 부족한 경우도 있다. 또 신용도가 낮아 시중은행의 문턱을 넘지 못하거나 추가 건설자금이 필요한 차주(빌리는 사람)들이 상대적으로 돈 빌리기가 쉬운 P2P 업체를 통해 자금을 조달하는 경우도 있다. 이로 인해 PF가 중간에 부실화되는 경우가 생기고 부동산 PF대출 전문업체들의 부실률과 연체율이 높은 수준이다.

 

지난 9월 금융위가 배포한 보도자료에 따르면 부동산PF 비중이 50% 이상인 P2P업체(14개사)의 평균 부실률은 1.69%로 여타 업체 0.46% 대비 3배 이상 높은 상황이다. 일부 P2P협회를 탈퇴한 특정 부동산PF전문 업체의 경우, 부실률이 10%를 초과했다. 한국P2P금융협회에 등록된 54개 P2P업체의 P2P 누적 대출액 1조 3,290억원 중 부동산 PF대출은 4,469억원으로 전체의 3분의 1을 차지한다. 또한 14일 한국P2P금융협회의 공시자료에 따르면 10월 말 기준 부동산 PF 대출을 50%이상 운용하는 업체의 연체율이 낮게는 8.14%에서 최대 18.65%를 육박한다. 

 

P2P업체들이 PF투자의 연 15∼20% 안팎의 높은 수익률을 내세우지만 복잡한 사업구조와 다수의 이해관계자, 사업주체의 영세성 등으로 일반 P2P대출에 비해 투자리스크가 높을 수밖에 없다. 게다가 부동산 PF대출의 만기 대부분이 올 하반기에 몰려있고 정부의 부동산 대책 등으로 부동산시장의 불확실성이 커지고 있기 때문에 리스크는 더욱 확대될 가능성이 있다.

 

 

잘하면 고수익 가능, 부동산 PF투자 시 점검사항

 

 

따라서 투자자는 부동산PF 대출의 구조를 정확하게 이해하고, 리스크 요인을 꼼꼼하게 확인한 후 투자를 결정할 필요가 있다. 금융위에서 제시하는 체크리스트는 다음과 같다.

1.차주(빌리는 사람)의 자기자본 투입 여부 및 투입비율을 확인
– 채무상환에 책임을 지는 차주가 누구인지 확인하고, 차주의 자기자본 투입 여부·비율과 출처(타기관 대출여부)를 확인이 필요하다. 특히, 사업에 차주의 자기자본이 투입되는 경우, 사업의 책임성을 확보할 수 있고 분양가 하락시에도 대출금 보전에 유리하다.


2.대출자금 관리체계와 상환계획의 타당성을 확인
– 대출목적(토지잔금, 공사비, 홍보비, 기타 부대비 등)이 명확한지, 목적에 따른 자금집행 여부가 관리되는지 확인하고 금융권대출(본PF 대출, 준공후 토지·건물담보대출), 분양수익 등 상환계획에 따른 리스크요인을 점검할 필요가 있다.


3.시행사 및 시공사가 믿을 수 있는 회사인지 확인 
– 시행사·시공사는 사업시행 및 공사를 책임지고 진행하는 주체인 만큼, 신용등급, 사업시행이력, 재무현황 등을 확인할 필요가 있고 특히, 시행사 또는 시공사가 여러 사업을 동시에 진행하는 경우 타사업장의 부실이 투자대상 사업장으로 전이될 수 있음을 유의하자.


4.P2P대출 중개업체의 전문성·신뢰성을 점검
– 부동산PF 대출상품의 위험요인을 다양한 측면에서 분석하고 충실하게 공시하는 P2P대출 중개업체를 선택할 필요가 있고 특히, 공사의 진행상황을 정기적으로 점검하여 공시하는 등 체계적인 관리시스템을 갖춘 중개업체인지 확인한다. 


5.리스크 수준이 다양한 다양한 상품들에 분산투자
– 고수익은 반드시 그에 상응하는 높은 위험(High Risk, High Return)을 수반하므로 한 채권에 많은 금액을 투자하기 보다는 다양한 채권상품에 분산투자하는 것이 반드시 필요하고 (P2P 투자 위험성에 대처하는 노하우), 리스크를 정확하게 파악하려는 노력이 선행되어야 한다.

 

P2P투자에서 ‘안정성과 수익성’ 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 매력이 있지만 분산투자와 리스크 관리 노력은 필수라는 점. 잊지 말자!
 

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