새로 적용된 주택담보대출 조건 때문에 내집마련 정말 어려울까?: 신 부동산 대출규제 파헤치기

용어도 어렵고 복잡한 주택 담보대출을 자세히 알아보는 칼럼이 IT동아에 소개 되었습니다.

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최근 재건축한 개포주공8단지 재건축 ‘디에이치자이 개포’가 로또 청약으로 화제이다. 3.3㎡ 당 평균 분양가가 시세보다 1,000만원 이상 낮게 책정되었기 때문인데, 이로 인해  16가구를 모집하는 63P(판상형)㎡ 타입에 1451명이 몰리는 등 최고 90:1의 경쟁률을 기록하였다. 그러나 아파트 가격이 12~15억 대로 10억원을 훌쩍 넘는데다 중도금 대출마저 막혀 ‘금수저 청약’이라는 지적이 나오기도 했다. 아파트 분양을 위해서는 담보 대출을 받아야할텐데 이 때 LTV, DTI 등 대출조건 등을 잘 따져보아야 한다. 워낙 금액이 크다 보니 DTI로 인해 대출을 LTV만큼 못 받을 가능성도 높기 때문이다. 부동산 담보대출을 받아본 적 없는 사람들에게는 생소한 용어들인 LTV, DTI, 신DTI, DSR의 내용과 함께 신 부동산 대출 규제와 실제 예시를 적용해보겠다.

 

 

LTV

 

LTV = 대출액 / 주택가격

 

LTV(주택담보대출비율)는 Loan To Value ratio의 약자로, 담보가치(주택가격) 대비 대출의 비율을 뜻한다. 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 의미하는데, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말한다. LTV는 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어 LTV가 40%라면, 시가 12억원짜리 아파트의 경우 최대 4억 8천만원까지만 대출이 가능하다.

 

 

DTI

 

DTI = (신규주택담보대출원리금 + 기존주택담보대출이자상환액) / 연간소득

 

DTI(총부채상환비율)는 Debt To Income의 약자로, 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 뜻한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시되었다. 간단히 말하면, 소득 대비 대출 상환금의 비율을 의미하는데, 연간 소득이 1억원이고 DTI를 40%로 설정할 경우, 연간 원리금 상환액이 4,000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

 

 

신 DTI

 

신DTI = (모든주택대출원리금상환액 + 기타대출이자상환액) / 연간 소득

 

2017년 10월 24일, 정부의 ‘10∙24 가계부채 종합대책’으로 2018년 1월부터는 신DTI가 적용되었다. 투기 수요 억제를 위해 다주택자를 대상으로 한다. DTI와 신DTI의 차이는, DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 대출 한도를 정하고 있는 반면, 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간소득으로 나눈다는 것이다. 정리하자면, 기존 주택담보대출의 경우 ‘이자’만 반영했지만 신DTI는 원금까지 더한 ‘원리금’까지 합산하여 계산한다. 때문에 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출 한도가 줄어들 수 있다.

 

내용이 복잡한 관계로 예를 들어보겠다. 연봉 1억원인 A씨는 현재 주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3%, 원리금균등상환)이 있다. 당시 DTI 40%가 적용되어 연간 원리금 상환액은 4,000만원이었다. A씨가 12억원(LTV 40%)의 아파트를 분양받기 위해 4억 8천만원을 추가대출(20년 만기, 대출금리 연 3%, 원리금균등상환)을 받아 또다른 아파트를 구입하려 하는데 하는데, 기존 갖고 있던 주택은 매년 1,330만원을 상환해야하기에 현재 대출가능한 원리금의 합계액은 2,670만원(=4,000만원-1,330만원)이다. 여기에서 4억 8천만원을 추가 대출받으면 또 다시 1년에 3,200만원을 원리금으로 상환해야하는데 결국 약 600만원이 대출한도에서 초과하게 되어 추가대출이 불가능하다. 추가대출액을 조금 줄여, 같은 조건에서 A씨가 4억원을 대출받는다면, 매년 2,660만원이 원리금상환액이 되기에 겨우 추가대출이 가능해진다.

 

만약 신DTI가 아닌 DTI가 적용되었다면 어땠을까? 대출가능한 원리금 합계액은 4,000만원에서 1,330만원이 아닌 이자상환분 330만원만 제하여 3,670만원이 되었을 것이다. 따라서 4억 8천만원의 추가대출이 가능해지는 것이다.

 

위의 예시와 같이 기존 DTI가 적용되었다면 LTV 만큼 4억 8천만원의 추가대출이 가능할 수 있는 반면, 신DTI로 인한 대출한도규제로 추가대출가능금액이 크게 감소할 수 있다.

 

<출처: 핀다>

DSR

 

DSR = (주택대출원리금상환액 + 기타대출원리금상환액) / 연간소득

 

3월 26일부터 적용된 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 금융위원회가 대출 상환 능력을 더 엄격하게 심사하기 위해 도입되었다. DSR(총부채원리금상환비율)은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미하는데, 주택담보대출원리금 뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 할부금융 등의 원리금까지 전체 금융부채가 포함된다. DSR을 적용하면 신DTI에 비교하여 연소득은 고정된 상태에서 금융부채가 더 커지기 때문에 대출 한도가 크게 축소된다.  예를 들어 DSR 기준이 80%라면, 연봉 1억원인 A씨가 연간 상환해야 할 모든 대출의 원리금은 8천만원을 넘을 수 없다. 만약 A씨가 매년 상환해야 할 신용대출, 자동차 할부금액 등 기타대출원리금이 6천만원일 경우, 위 신DTI를 통해  적어도 약 2,600만원까지 추가대출이 가능했던 반면 DSR 적용으로 인해 대출가능액이 2천만원으로 감소될 수 있다는 것을 실감할 수 있다.

 

12억 아파트를 분양받기 위해 과거에는 4억 8천만원까지도 대출을 받을 수 있었지만, 대출규제의 심화로 인해 4억, 그 이하도 대출받지 못하는 상황이 되었다. 따지고 보면 ‘금수저 청약’이라는 비판이 괜히 나온 것이 아닐 지도 모른다. DSR이외에도 RTI(임대업이자상환비율)과 LTI(소득대비대출비율) 등 규제의 확대로 앞으로 대출받기가 더 어려워질 전망이다. “급속히 늘어난 가계부채에 대한 관리를 강화해야 하는 분위기여서 앞으로 대출은 어려워질 수밖에 없다”는 금융권 관계자의 말처럼 금융당국은 앞으로도 이러한 대출규제에 이어 가계대출을 억제하로 기업대출 확대를 유도하는 방향으로 은행의 자본규제를 개편할 예정이다. 더 엄격해지고 복잡해지는 주택담보대출규제를 잘 확인하고 내 집 마련의 꿈을 이뤄보자.

 

박홍민
보다 많은 사람들이 돈에 끌려다니기보다 돈을 잘 다루길 바라는 마음에서 핀다를 공동창업했습니다. 핀다를 통해 사람들이 갖고 있는 크고 작은 금융 고민들을 답해주는 것이 목표입니다. 서울대학교에서 경제학 학사, University of Pennsylvania에서 부동산 전공으로 도시계획석사를 받았으며 미래에셋자산운용에서 글로벌자산배분펀드를 담당하였습니다.
박홍민

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