[주택대출] 깐깐해진 대출 심사, 어떻게 대비해야할까

집값이 오를수록 가계부채 규모도 늘어나고 있습니다. 늘어나는 가계부채를 대응하기 위해 금융당국은 지난 2015년 말 ‘여신심사선진화 가이드라인’을 발표했습니다. 대출 심사를 보다 꼼꼼하게 해 무분별한 대출을 방지하겠다는 의미입니다.
 

이 가이드라인은 지난해 2월 수도권에, 같은 해 5월에는 비수도권 지역에 적용됐습니다. 지난해까지는 은행권에만 적용했지만 올해 1월부터는 보험업계로 확대 적용했습니다.

 

 

여신심사선진화 가이드라인, 어떤 내용을 담고 있나
 

우선 가이드라인의 내용을 살펴보겠습니다. △소득 증빙자료 객관성 확보, △분할상환 관행 정착, △변동금리 주택담보대출에 대해 금리상승 가능성 고려, △총 금융부채 상환부담 평가 시스템(DSR) 도입 등입니다. 
 

대출자가 대출을 갚을 능력이 되는지를 보다 객관적으로 심사하는 방안을 포함했습니다. 대출자가 대출시 대출기관은 원천징수영수증 등 객관성이 높은 증빙소득 등을 우선 활용합니다. 증빙소득 확인이 어려운 경우에는 국민연금이나 건강보험료 등을 바탕으로 추정할 수 있는 인정소득이나 신용카드 사용액이나 임대소득 등 신고소득을 활용해 대출자의 소득을 추정합니다. 이때 최저생계비는 활용할 수 없습니다. 다만, 집단대출이나 3000만원 이하의 소액대출은 최저생계비도 제한적으로 활용 가능합니다.
 

 

일시 상환보다는 분할 상환 정착 
 

금융당국은 대출금을 일시에 상환하는 것보다 분할 상환하는 방식을 정착시키는 내용도 포함했습니다. 과거 대출 만기가 도래할 때, 대출자가 보유하던 주택가격이 큰 폭으로 상승했을 경우 주택을 처분해 원금을 일시 상환하는 사례가 많았습니다. 하지만 이제는 이미 너무 높아진 주택가격으로 더 이상 이러한 방식의 상환은 위험하다고 금융당국은 판단했습니다. 이에 이자와 함께 조금씩 원금을 갚아나가는 관행을 정착해 대출자가 대출금을 한번에 갚아야 하는 과도한 상환부담을 미연에 방지하고자 했습니다. 
 

신규 주택구입용 대출로 △고부담대출의 대출 전액(LTV 또는 DTI가 60% 초과시), △주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우, △소득산정시 신고소득을 적용한 대출 조건에 해당할 경우 원칙적으로 비거치식·분할상환 대출로 취급하도록 했습니다. 이 부분에도 집단대출 등 예외사항은 있으니 각자 사례에 맞게 살펴보면 좋을 것 같습니다.

 

 

금리인상을 고려한 대출 심사
 

또 대출시 변동 금리로 대출을 받을 경우 향후 금리인상기 도래시 대출자의 이자 부담이 높아질 가능성이 큽니다. 현재 초저금리 시대로 앞으로 금리인상기가 점차 다가올 것으로 보입니다. 이에 금융당국은 신규, 변동금리, 주택담보대출의 경우 향후 금리 상승 가능성을 감안한 ‘상승가능금리’를 적용해 대출한도를 산정하도록 했습니다. 
예를 들어, 연소득 3000만원인 A씨가 3억원짜리 주택 구입을 위해 변동금리 주택담보대출 2.1억원을 받고자 한다고 가정하면, 만기 10년, 금리 2.5%의 대출 상품은 DTI 비율이 79.2%가 됩니다. 하지만 상승가능금리를 2.7%라고 하면, 이 경우 DTI 비율은 89.9%로 80%를 초과하게 됩니다. 이럴 경우에는 대출을 변동금리대신 고정금리로 받거나 대출금리를 조정해야 합니다.

 

마지막으로 신규 주택담보대출에 대해 DSR 지표를 통해 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기로 했습니다. 기존 DTI는 주택담보대출 원리금상환액과 기타부채 이자상환액을 합쳐서 평가했다면 DSR은 주택담보대출 원리금상환액과 기타부채 원리금상환액을 합쳐서 평가하는 지표입니다. 대출자의 부채 상환능력을 보다 보수적으로 평가하겠다는 의미입니다. 
 

 

깐깐해진 대출 심사, 그 영향은
 

LG경제연구원의 ‘새 정부의 가계부채 정책을 위한 제언’에 따르면 은행 가계대출 연체율은 2012~2013년 1% 수준에서 지속적으로 낮아져 지난 연말에는 0.4%까지 떨어졌다고 합니다. 여신심사선진화 가이드라인 시행된 후 현재 0.3% 수준으로 떨어졌습니다.
 

가계부채 건전성이 높아진 것처럼 보입니다. 하지만 시중 은행권 대출이 어려워진 취약계층은 비은행권으로 발길을 돌린 것으로 추측됩니다. 올해 1분기 비은행권 가계 대출 증가율은 8.4%에서 14.2%로 상승했다고 합니다. 
보험업계에서도 올해부터 여신심사 선진화 가이드라인 적용 이후 개인 대출 영업을 예전만큼 적극적으로 하지 않고 있다고 합니다. 

 

 

내 수준에 맞는 대출 규모, 주택 가격을 예상해보자
 

대출심사 기준이 높아졌다고 해서 대출을 받지 않을 수는 없는 일입니다. 살아야 할 집은 필요하고, 주택가격은 터무니없이 높아지고 있다보니 일반 직장인 입장에서는 대출 없이 집을 마련한다는 것은 쉽지 않은 일입니다.
은행권 대출의 높아진 문턱에 한숨만 쉬고 있기 보다는 현재 내 재정상황에 맞는 대출 규모와 주택 가격을 알아보는 것이 필요합니다. 은행에 방문하기 전에 미리 Finda의 집 가격 계산기에 현재 보유금액, 월 급여, 월 필요지출 등을 입력하면 내 상황에 적합한 주택 가격을 알려줍니다. 또는 월세, 전세 계산기를 통해 월세나 전세 중 어느 방식이 더 유리한지 계산해볼 수 있습니다.

 

 

 

 

이유미
대학교에서 컴퓨터공학을 전공했으며 이데일리에 입사해 기업금융, IT, 국제부, 증권부 등에서 취재를 하고 글을 썼다. 2016년 카이스트 MBA 졸업하고 2017년 여름부터 스타트업에서 콘텐츠 기획 및 편집 등을 담당하고 있다.
이유미

이유미

대학교에서 컴퓨터공학을 전공했으며 이데일리에 입사해 기업금융, IT, 국제부, 증권부 등에서 취재를 하고 글을 썼다. 2016년 카이스트 MBA 졸업하고 2017년 여름부터 스타트업에서 콘텐츠 기획 및 편집 등을 담당하고 있다.