내 보증금은 안전할까? 전세보증금 반환 보증 보험

‘역전세와 깡통전세’, 최근 부동산 뉴스에서 많이 들리는 단어 중 하나이다. ‘역전세’는 전세가가 계약 시의 기존 전세가 이하로 떨어지며 임대인이 새로운 전세 또는 매매 계약자로부터 기존 전세 계약자에게 줄 전세보증금을 회수할 수 없는 경우를 말한다. ‘깡통전세’는 더욱 심각한 상황을 의미하는데, 매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져서 심지어 집을 매매해도 전세 보증금을 회수할 수 없는 경우를 말한다.

최근 이러한 역전세난, 깡통전세의 위기 요소가 나날이 증가하며 계약 만료 후 보증금 반환에 대한 임차인들의 불안감이 커지고 있다. 임차인을 보호하기 위한 기본적인 장치로 전세권설정, 확정일자 설정 등의 방법이 있지만 만약의 상황들 까지도 대비할 수 있는 보다 강력한 보호책을 원하는 임차인들이 늘어나면서 ‘보증금 반환 보증(보험)’에 대한 관심이 높아지고 있다. 전세 보증금을 안전하게 지키는 확실한 방법, ‘보증금 반환 보증’에 대해 자세히 알아보자.

 

전세 보증금 반환 보증(보험)은?

보증금 반환 보증은 1) 임대계약 만료 및 해지 후 30일 경과 시까지도 특별한 이유 없이 임대인이 전세보증금을 임차인에게 반환하지 못하는 경우 또는 2) 계약 기간 중 주택이 경매/공매로 배당이 이뤄졌음에도 임차인이 전세금을 반환 받지 못했을 경우에 보증 기관에서 보증금을 대신 반환하고 이후 채권 보전 절차까지도 전담하는 상품이다. 쉽게 말해, 계약 만료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증 기관이 보증금 반환 보증에 가입한 세입자에게 먼저 보증금을 돌려주고, 집주인으로부터 보증금을 환수하는 것이다. 임차인은 보증금 반환에 대한 불안감을 없애고, 만일의 경우 보증금 반환을 위해 직접 치러야 할지 모르는 법적 조치도 피할 수 있는 것이다.

 

보증금 반환 보증은 주택도시보증공사(HUG)SGI서울보증에서 취급하고 있으며, 2개 상품이 기본적인 사항이 비슷하나 가입 가능 시기, 보증(보험)료율 등 상세항목에서 조금씩 차이가 있다. 항목별로 살펴보자.

 

가입 가능 시기

주택도시보증공사와 SGI서울보증 모두 보증금 반환 보증에 가입하기 위해서는 임대차 계약 기간이 최소 1년 이상이어야 하며, 계약 개시 이후부터 계약 기간 중 일정 기간 내에 가입을 해야 한다. 가입이 가능한 시기는 2개 상품이 차이가 있다.

 

 

※ 주택도시보증공사는 갱신 계약의 경우, 계약 만료 이전 1개월 전부터 동일하게 계약 기간의 2분이 1이 경과하기 전까지 가입이 가능하다.

즉, 예를 들어 계약 기간이 2년인 전세 계약의 경우, SGI서울보증은 계약 개시일로부터 10개월이 되기 전에, 주택도시보증공사(HUG)는 만 1년이 되기 전에 가입을 해야 한다.

 

보증 대상과 인수 기준

보증금 반환 보증은 공통적으로 ‘아파트, 연립다세대, 단독다가구, 주거용 오피스텔’이 보증 대상이다. SGI서울보증에서는 ‘도시형 생활주택’도 보증이 가능하며, 다중주택, 공관, 가정 어린이집, 공동생활 가정, 지역아동센터, 노인복지시설은 보증 대상에 포함되지 않는다.

보험 인수 기준에서는 일부 차이가 있다.

 

 

※ 선순위채권 : ‘전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권, 단독(다가구)주택의 경우, 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계 포함’(출처 : HUG 주택도시보증공사)

보증금 반환 보증뿐만 아니라 임대차 계약 전 가장 중요하게 체크해야 할 것이 바로 이 선순위채권, 즉, 근저당권이 설정되어 있는지이다. 임차인들은 이러한 선순위채권(설정 최고액)을 등기부등본에서 확인할 수 있는데, 일반적으로 임대인이 집을 담보로 받은 대출인 근저당권이 제일 선순위이다.  다가구 주택의 경우, 나보다 먼저 전입신고를 한 세입자의 임차보증금이 나의 임차보증금보다 우선순위 채권으로 설정된다.

 

집이 경매 또는 공매로 넘어가게 되었을 때 이러한 근저당이 임차인의 대항력보다 선순위로 취급되기 때문에 근저당을 설정한 금융기관(은행)에 먼저 배당이 가고 임차인은 이후 남은 금액으로 보증금 반환을 받을 수 밖에 없어 전체 보증금을 회수 받지 못할 가능성이 있다. 그래서 근저당권이 설정된 집은 계약을 피하라는 말이 있는 것이다. 또한 근저당권이 높게 설정된 매물은 보증금 반환 보증의 가입 자체가 불가할 수도 있다.

 

이외에도 주택도시보증공사에서는 보험 인수 기준을 아래와 같이 안내하고 있다.

1.주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세 계약서상 확정일자를 갖출 것

2.보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것

(공공택지로서 지적 미정리로 대지권 미등기인 경우 보증가능)

3.보증 대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것

4.전입세대 열람내역 확인 결과 타 세대의 전입 내역이 없을 것(단독, 다가구 제외)

5.전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소

6.건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것

 

보증 기간 및 금액

SGI서울보증과 주택도시보증공사 모두 계약 기간 만료 1개월까지를 보증기간으로 하고 있다. 하지만 SGI 서울보증은 가입일에 상관없이 임대차 계약기간을 보증기간 시작 기준으로, 주택도시보증공사는 보증서발급일을 보증기간 시작 기준으로 하고 있다.

보증금액은 더 큰 차이가 있다. SGI서울보증은 계약서상의 임차보증금 전액을 보장하나, 주택도시보증공사는 보증인이 신청한 금액을 기준으로 보장한다. 단, 신청 금액은 보증 한도 내에서만 가능하다.

 

 

가입을 위한 구비서류

가입을 위해 준비할 서류들도 비교해보았다. 임대차 계약서, 등기부등본 등의 임대차 계약을 증명할 서류를 공통적으로 제출하고 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’은 몇 가지 서류가 추가로 더 필요하다.

보증(험)요율과 보증료 산정식

보증금 반환 보증에 가입하려고 하시는 분들이 가장 신경 쓰이는 점은 무엇보다 보증료이다. 내 보증금을 지키기 위해 내는 보증료이니 필요하지만 나가지 않아도 될 돈이 나가는 것 같아 아깝기도 하거니와 보증료 납부 시 일시납 또는 6개월 단위의 분할 납부만 가능하기 때문에 금액이 부담스러울 수 있다. 보증료를 결정짓는 보험료율은 아래 표와 같이 SGI 서울보증이 주택도시보증공사에 비해 약간 더 높다.

 

 

보증료 산정식은 아래와 같다.

 

<보증료 산정식>

 

보증금액 X 보증료율 X (보증기간에 해당하는 일수/365일)

예를 들어 알아보자. 2년 계약의 보증금 3억 인 아파트를 전세 임대 계약한 A씨가 보증금 반환 보증에 가입하고자 하면 SGI서울보증과 주택도시보증공사에서 각각 얼마씩 보증료가 산정될까?

 

[SGI서울보증]

3억(보증금액) X 0.192%(아파트 보험료율) X 2년(730일/365일)

= 1,152,000원

[주택도시보증공사]

3억(보증금액) X 0.128%(아파트 보험료율) X 2년(730일/365일)

= 768,000원

 

 

보증료 할인과 할증 요인

적지 않은 금액인 보증료, 할인받을 방법은 없을까? SGI 서울보증과 주택도시보증공사 모두 최소 3%에서 최대 50%의 할인 조건을 안내하고 있다.

 

 

※ LTV : 해당 주택을 담보로 대출 진행시 인정되는 ‘주택가격 대비 대출금액 비율’ (출처 : 한경 경제용어사전)

주택도시보증공사의 상품의 경우, 할증이 되는 경우도 있다. 개인인 보증신청인이 주택 가격 대비 선순위 채권금액이 50%를 초과하는 경우, 보증료의 10%가 할증된다.

 

마지막으로 임차인이라면 보증금 반환 보증 가입 전 궁금한 사항 중 하나가 바로 ‘임대인(집주인)에게 보증 가입 여부를 사전에 알려야 하는지, 가입에 임대인의 동의가 필요한지’ 일 것이다. 보증금이라는 민감한 사항을 다루다 보니 임대인의 동의가 필수일 것이라 생각하는 사람들이 많지만, 답은 No. 보증금 반환 보증 가입 시, 전세금 채권을 임차인과 보증기관이 양도 계약을 하고 해당 내용에 대해 임대인에게 통지하는 방식으로 양도하는 경우 임차인의 사전 동의는 필요치 않다. 단, 단독다가구 주택의 경우에는 전세 목적물에 대한 타 전세 계약 체결내역을 제출할 필요가 있어 임대인의 사전 동의 및 협조가 필요하다.

 

보증금 반환 보증 가입을 위한 세부항목들에 대해 알아보았다.

SGI 서울보증과 주택도시보증공사의 보증금 반환 보증은 기본적으로 임대인(집주인)이 계약 만료 후 1개월까지도 보증금을 반환하지 못할 시 보증공사에서 보증금을 반환하고 이후 처리를 담당한다는 기본 틀은 같지만 보증료를 결정짓는 중요 요인인 보험료율이 주택도시보증공사가 더 낮고, 보증료 할인을 받을 수 있는 조건도 주택도시보증공사가 더 많아 금액적으로는 주택도시보증공사가 임차인에게 덜 부담이 되는 상품이다. 하지만 주택도시보증공사의 경우 보험 인수가 가능한 보증금 기준이 ‘수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하’로, SGI 서울보증의 기준인 ‘아파트 제한 없음, 기타 주택 10억 원 이내’보다 낮아 가입이 불가할 수도 있고 가입 시 구비해야 하는 서류도 더 많다. 따라서 둘 중 어떤 상품이 더 좋다, 나쁘다를 따지기보다는 본인에게 맞는 상품을 선택하는 것이 좋다.

자세한 보증 가입 절차 및 안내는 각각 아래 홈페이지에서 확인할 수 있다.

 

[SGI 서울 보증]
[주택도시보증공사]

 

임차인으로서 내가 낸 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 보증금 반환 보증의 존재가 감사하면서도 한편으로는 당연히 돌려받아야 할 보증금을 지키기 위해 또 돈을 납부해야 한다는 사실이 씁쓸하기도 하다. 인간 생활의 기본 3요소 중 하나인 집, 원하는 사람은 누구든 안전한 집을 구하고 집에 대한 걱정 없이 살 수 있도록 주거비용의 안정화가 이뤄져야 할 것이며, 이와 함께 임차인을 보호하는 제도적 보완책도 보다 강화되기를 기대한다.

 

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