핀다에서 알려주는 새로워진 전세보증보험 총 정리 1탄!

“전세 대출은 내게 물어봐! 민달팽이 혜진이야”

• 약력 : 전세대출 마스터, 국가자격증 획득 

 

안녕, 나는 집 없는 민달팽이. 매번 전세 계약에 허덕이며 등에 얹은 집을 수시로 바꾸고 있지.

너희들도 마찬가지라고? 훗… 요즘 같은 세상에 내집마련의 꿈은 이룰 수 없는 꿈이랄까..★

그래도, 한국에만 있는 특이한 전.세.제.도를 잘 알고, 잘 쓰면 나처럼 똑똑한 민달팽이가 될 수 있다굿.

나를 믿고 어디 한 번 따라와 볼래?

 

전세로 살고 있는, 또는 전세를 준비 중인 나에게, 왜 자꾸 아래와 같은 기사가 뜨는 걸까. 

전세 구하기도 어려운데 겨우 마음에 드는 집을 골라도 보증금을 떼일 염려에서 자유롭지 못하다니…

 

[네이버 포털 : 깡통전세 키워드 검색 시 뉴스 화면]

 

자, 위에 기사를 보고 식겁하지 말고!

먼저, 다들 주의하라고 하는 깡통전세와 역전세의 개념부터 알아보자.

 

‘역전세’는 전세 시세가 내가 계약을 맺은 전세가격보다 낮아져서, 전세 계약이 끝났을 때 집 주인이 새로 전세 들어올 사람에게 받을 전세 보증금이 나에게 돌려 줄 금액보다 적은 경우를 말해. 

반면, ‘깡통전세’는 매매 시세가 내가 계약을 맺은 전세가격보다 낮아져서, 집 주인이 집을 팔아도 내가 맡긴 전세 보증금 만큼도 회수할 수 없을 경우를 의미해.

 

[전세 주의해야 하는 경우, 출처 : 핀다]

 

요즘같이 전세 시장과 매매 시장 가격이 급격히 오르는 등 변화가 심할 땐, 

가격 추이를 잘 관찰하며 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험을 파악하는 것이 중요해!!

그런데 가격을 잘 모니터링한다고 해도, 최악의 경우 사기를 당한다면??!! 

소송까지 가는 건 생각만해도 힘들다.. 

 

그래서 필요한 것이 바로!  “전세보증보험” 이라구~

자동차 보험, 여행자 보험이 그렇 듯, 보증금을 돌려받을 수 없는 상황에서

누군가가 내 보증금을 대신 돌려주는 것이 “전세보증보험” 이야.

 

가입하는게 이득인가?

전세보증보험의 장점은 한마디로 “보증금 ‘전액’을 ‘제때’ 돌려받을 수 있다”는 것!

전세보증보험에 가입하면 아래 상황에서 보증금을 대신 돌려달라고 청구할 수 있어! 

 

[전세보증보험 가입 시, 보증금을 청구하는 경우. 출처 : 핀다]

 

1번의 경우

전세보증보험에 가입하면, 보증기관(=보험회사 같은거지)에서 세입자인 ‘나’에게 보증금을 먼저 돌려주고,

집주인에게는 소송을 통해 보증금 받아내는 등, 그 이후 절차에 대해서는 보증기관에서 알아서 하는 거야. 

 

만일의 경우 보증금을 돌려받기 위해서 직접 치러야 하는 법적 절차 등에 대한 부담도 없고, 

보증금도 확실히 돌려받을 수 있게 되는 거지. 

 

2번의 경우

이럴거면 전입신고랑 확정일자는 왜 한거냐구?

물론 전셋집에 전입신고도 하고 확정일자까지 받으면 전셋집이 경매로 넘어가거나

다른 사람들에게 팔리더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 효력이 발생해. 

하지만 만약 내가 전입신고한 날짜 이전에 집주인이 이 집을 담보로 받은 대출이 존재한다면 돈을 돌려받을 수 있는 순위가 밀려날 수 있어.

또 깡통전세나 역전세 상황까지 겹친다면 보증금을 전부 돌려받을 수 없는 상황이 발생할 수 있지. 

당연히 공짜는 아니겠지? 

보증료(=보험료)가 있기 때문에 결국 아래 사항들을 고려해서 결정해야해.

 

[전세보증보험 가입 시 고려해야 할 사항들, 출처: 핀다]

 

1. 내가 살고 있는 집 주인이 내 보증금을 ‘바로’ 돌려주지 못할 확률

 

집을 얻을 때 ‘등기사항전부증명서(=등기부등본)을 확인했지?

‘등기사항전부증명서’를 통해서 반드시 확인해야할 사항은

내가 전세로 살 집의 “집주인 본인 재산 + 은행 빚 + 전세 보증금” 구성이야.

이때 “은행 빚 + 전세보증금” 비중이 집의 매매가(=집값)의 80%를 초과했다면… 위험한거고.

최초에 집을 계약했을 때 보다 매매가가 폭락했다면, 갑자기 이 비중이 80%가 됐을 수도 있어! 

 

[등기사항전부증명서’를 통해서 반드시 확인해야 할 사항! 출처 : 핀다]

 

쉽게 말해, 집 주인이 집을 팔고 남은 돈으로 넉넉히 은행 빚도 갚고,

세입자한테 보증금도 돌려줄 수 있으면 문제가 아니지만

그렇지 못하게 될 상황이 온다면 은행이 빚을 받아갈 권리가 더 높거든! 

그러면 은행 빚을 갚고 나면 세입자인 나한테 돌려줄 돈이 부족할 수 있어… 

(feat. 집주인이 집값 오를 줄 알고 빚투한 결과가 불러온 피를 왜 내가 보는건지)

 

또 다른 시나리오는…

빌라나 다가구 등에 전세를 사는 경우 또는 전세 거래가 활발하지 않은 동네에 산다면,

내 전세 계약이 만기되었을 시 다음 세입자 구하기가 어려워서 전세보증금을 바로 돌려받지 못할 경우야. 

 

나는 빨리 이사를 가야하는 데, 돈을 바로 돌려받지 못하면 참 곤란 하겠지. 

 

올해 9월 7일부터 국토부가 주택도시보증공사(HUG)와 협의를 통해 

다가구의 경우에도 전세보증보험을 가입할 수 있도록 조건을 완화했어! 

자세한 신청 정보는 다음 편에서 확인할 수 있도록 다 준비해 놨어! 에헴-

 

2. 내가 만에 하나 돈을 잃었을 때 받을 피해

으악…!! 전세 보증금 = 전재산이라면, 생각하기도 싫다. 전재산을 날리다니..

 

3. 내가 감당해야 하는 보험 비용 

보험 상품과 전세 계약 보증금 등에 따라 달라. 전세보증보험의 모든 것!! 다음 편에서 이어지니, 투비 컨티뉴 하시라구우~ 찡긋!